PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH TỶ SUẤT VỐN HÓA TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TẠI CÁC DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ

PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH TỶ SUẤT VỐN HÓA TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TẠI CÁC DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ

ThS Nguyễn Thu Phương

TÓM TẮT

            Bài viết trình bày sơ lược về các phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa trong định giá tài sản được thừa nhận rộng rãi trên thế giới và khảo sát thực trạng việc áp dụng phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa trong định giá tài sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá. Bên cạnh đó, bài viết cũng đưa ra một số kết luận và kiến nghị để hoàn thiện phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa trong định giá tài sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá.

            Từ khóa:  tỷ suất vốn hóa, tỷ suất sinh lợi, thẩm định giá…

1. ĐẶT VẤN ĐỀ

Trong thẩm định giá trị tài sản thì phương pháp tiếp cận theo thu nhập để xác định hay ước tính giá trị tài sản là một phương pháp quan trọng. Với phương pháp này, việc xác định tỷ suất vốn hóa sẽ có ảnh hưởng rất lớn đến độ chính xác của kết quả định giá. Hiện nay, trên thế giới đã có khá nhiều phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa được thừa nhận: phương pháp so sánh thị trường, phương pháp đầu tư, phương pháp dựa trên kỹ thuật Ellwood.... Tại Việt Nam cũng đã có các văn bản pháp lý đề cập đến phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa nhưng vẫn còn nhiều hạn chế như: Nghị định 188/ 2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, nghị định 123/ 2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007, thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 đều hướng dẫn sử dụng lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tiền gửi Việt Nam Đồng kỳ hạn 12 tháng) làm tỷ suất vốn hóa; tiêu chuẩn 9 theo quy định 129/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 hướng dẫn sử dụng ba phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa nhưng lại bị nhầm lẫn giữa tỷ suất vốn hóa và tỷ suất chiết khấu. Vì vậy, việc vận dụng các phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa trong lĩnh vực thẩm định giá còn nhiều khó khăn.

2. CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH TỶ SUẤT VỐN HÓA

Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất chuyển đổi thu nhập thành giá trị tài sản. Tỷ suất vốn hóa được thể hiện theo công thức: R=I/V. Trong đó: I là thu nhập ròng tạo ra trong năm thứ nhất (income), R là tỷ suất vốn hóa (rate), V là giá trị (value)

Các phương pháp chủ yếu để xác định tỷ suất vốn hóa:

2.1. Phương pháp so sánh thị trường

Đây là phương pháp được áp dụng phổ biến trong thẩm định giá. Phương pháp này nhằm ước tính tỷ suất vốn hóa dựa trên dữ liệu từ thị trường. Thẩm định viên sẽ tiến hành khảo sát và thu thập các dữ liệu về giá bán và thu nhập tạo ra của các tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá. Từ đó, thẩm định viên xác định tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự này bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản và chia cho giá bán. Căn cứ vào tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự đó thẩm định viên sẽ lựa chọn tỷ suất vốn hóa phù hợp để áp dụng cho tài sản thẩm định.

Để phương pháp này cho kết quả đáng tin cậy thì:

w Phương pháp tính lợi tức và chi phí của tài sản so sánh và tài sản thẩm định phải giống nhau.

 w Tài sản so sánh và tài sản thẩm định cần có giá bán lại ước tính và điều kiện thị trường của các tài sản này là tương đồng nhau.

2.2. Phương pháp đầu tư

2.2.1.  Phương pháp đầu tư “Vốn vay – Vốn đầu tư”

Đối với các tài sản được mua bằng một phần vốn vay và một phần vốn đầu tư thì tỷ suất vốn hóa bao gồm:

w Tỷ suất vốn hóa thu nhập từ vốn đầu tư (R_e) là tỷ suất giữa thu nhập trước thuế trên vốn đầu tư.

w Tỷ suất vốn hóa cho các khoản nợ vay (còn goi là hệ số trả nợ vay) (R_m) là tỷ lệ thanh toán nợ hàng năm được tính theo công thức:               

Rm =	Khoản thanh toán mỗi kỳ * Số kỳ thanh toán trong năm
	Tổng số tiền vay

Tỷ suất vốn hóa toàn bộ phải kết hợp cả hai loại tỷ suất vốn hóa trên theo công thức:

            R₀ = M*R_m + E*R_e

Trong đó:

            R₀: tỷ suất vốn hóa toàn bộ

            M: Tỷ lệ % vốn vay trên tổng tài sản

            E (= 1-M): tỷ lệ % vốn chủ sở hữu trên tổng tài sản

Phương pháp này được áp dụng khi không xác định được dữ liệu thị trường của các tài sản tương tự. Đặc biệt, phương pháp này được áp dụng hiệu quả trong thẩm định giá đối với thị trường bất động sản có số liệu có thể tính toán được.

2.2.2. Phương pháp đầu tư dựa trên phương diện đầu tư “Đất và công trình”

Công thức theo phương pháp đầu tư cũng được áp dụng cho các thành phần cấu thành trong tài sản như đất và công trình khi xác định giá trị tổng thể của bất động sản. Khi đó, tỷ suất vốn hóa toàn bộ được tính dựa trên tỷ suất vốn hóa của đất, công trình và tỷ trọng giá trị của chúng chiếm trong giá trị tổng thể của bất động sản.

Công thức:

R₀ = L*R_L + B*R_B

Trong đó:

            R₀: tỷ suất vốn hóa toàn bộ

            L: tỷ lệ % đất trên tổng giá trị tài sản

            B: tỷ lệ % công trình trên tổng tài sản

            R_L: tỷ suất vốn hóa của đất

            R_B: tỷ suất vốn hóa của công trình

2.3.  Phương pháp dựa trên kỹ thuật Ellwood

Kỹ thuật Ellwood cũng cho một kết quả tương tự phương pháp đầu tư truyền thống. Tuy nhiên, công thức mà kỹ thuật này đưa ra ngắn gọn khi biết rõ các hệ số (hệ số trả nợ, phân trăm thay đổi giá trị tài sản trong suốt thời gian dự báo)

Công thức

R = Y – m*C

Trong đó:

R: tỷ suất vốn hóa

Y: tỷ suất sinh lợi

m: tỷ lệ nợ vay trên tài sản

C: hệ số thế chấp vay

3. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH TỶ SUẤT VỐN HÓA TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TẠI CÁC DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ

Bài viết sử dụng phương pháp nghiên cứu trường hợp (Case Study) và đã tiến hành điều tra tại các doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn TP Đà Nẵng. Các doanh nghiệp được khảo sát đều có chức năng thẩm định giá tài sản. Việc khảo sát được tiến hành bằng cách phỏng vấn thẩm định viên thông qua Bảng câu hỏi.

Qua quá trình phân tích kết quả khảo sát thì có một số phát hiện sau:

- Các doanh nghiệp thẩm định giá có lĩnh vực hoạt động định giá khá đa dạng: định giá tài sản, định giá máy móc thiết bị, định giá bất động sản... Tuy nhiên, lĩnh vực được các doanh nghiệp thực hiện định giá nhiều nhất là bất động sản.

- Trong các phương pháp định giá tài sản: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư thì phương pháp được các thẩm định viên áp dụng nhiều nhất là phương pháp so sánh. Phương pháp thu nhập được sử dụng với tần suất thấp hơn phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Đây là một điều thuận lợi cho các doanh nghiệp thẩm định giá hiện nay khi mà việc xác định tỷ suất vốn hóa để áp dụng phương pháp thu nhập còn gặp nhiều khó khăn.

- Hiện nay, các thẩm định viên gặp phải khó khăn đầu tiên đối với việc xác định tỷ suất vốn hóa khi áp dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá là thiếu văn bản, tài liệu hướng dẫn cụ thể và những tài liệu, văn bản hướng dẫn hiện thời còn nhiều bất cập. Các văn bản thường được các thẩm định viên dựa theo để xác định tỷ suất vốn hóa:

w Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007, thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 đều hướng dẫn sử dụng lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng quốc doanh làm tỷ suất vốn hóa. Theo các văn bản này thì việc xác định tỷ suất vốn hóa có hạn chế: các văn bản này chỉ áp dụng cho thẩm định giá trị đất, dùng lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn 12 tháng làm tỷ suất vốn hóa  là không tính đến những rủi ro đặc thù khi đầu tư vào đất.

w Tiêu chuẩn 9 ban hành theo quyết định 129/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 đã đưa ra 03 phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa. Tuy nhiên, theo hướng dẫn của văn bản này có một số hạn chế: nhầm lẫn giữa tỷ suất vốn hóa với tỷ suất chiết khấu, tỷ suất vốn hóa của vốn vay  và tỷ suất thu hồi vốn.

- Về phương pháp để xác định tỷ suất vốn hóa thì đa số thẩm định viên khi được phỏng vấn đều xác định dựa trên tỷ suất lợi nhuận của rủi ro không đầu tư và rủi ro ngành, chi phí sử dụng vốn bình quân. Chỉ có một số ít thẩm định viên xác định tỷ suất vốn hóa dựa vào phương pháp so sánh thị trường, phương pháp đầu tư. Như vậy, hiện nay tại các doanh nghiệp thẩm định giá là việc xác định tỷ suất vốn hóa còn hạn chế. Các thẩm định viên khi áp dụng phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa dựa vào chi phí sử dụng vốn bình quân, tỷ suất lợi nhuận của đầu tư không rủi ro cộng với rủi ro ngành là có sự nhầm lẫn trong việc xác định tỷ suất vốn hóa thành tỷ suất chiết khấu.

- Bên cạnh đó, thực tế hiện nay các thẩm định viên còn gặp khó khăn khi thu thập dữ liệu để xác định các chỉ số trong quá trình tính toán tỷ suất vốn hóa như dữ liệu liên quan đến giá trị mua bán, giao dịch chính xác của tài sản tương tự tài sản cần định giá trên thị trường, dữ liệu liên quan đến việc xác định phần trăm thay đổi giá trị của tài sản theo thời gian, dữ liệu liên quan đến việc xác định lãi suất kỳ vọng của các nhà đầu tư, thông tin trên thị trường không minh bạch và không đủ tin cậy...

4. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

Từ việc nghiên cứu các văn bản, tài liệu hướng dẫn về phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa kết hợp với việc khảo sát thực trạng tại các doanh nghiệp thẩm định giá có thể thấy:

- Hiện nay, lý thuyết về phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa đối với ngành thẩm định giá đã được thừa nhận rộng rãi trên thế giới. Tuy nhiên, ở Việt Nam các văn bản quy định và hướng dẫn áp dụng phương pháp này vẫn chưa theo kịp và còn nhiều hạn chế.

- Thẩm định viên còn có những đánh giá, nhận định sai dẫn đến việc vận dụng phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa không phù hợp.

- Không có ngân hàng dữ liệu thông tin của các giao dịch tài sản trên thị trường.

Do vậy, cần có những giải pháp để hoàn thiện phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa trong định giá tài sản:

(1) Điều chỉnh, ban hành văn bản hướng dẫn xác định tỷ suất vốn hóa

Cơ quan Nhà nước cần có các văn bản hướng dẫn thực hiện cụ thể, chính xác phương pháp xác định tỷ lệ vốn hóa theo sát các phương pháp được thừa nhận trên thế giới để các thẩm định viên có được sự lựa chọn phương pháp phù hợp.

Bên cạnh đó, cần điều chỉnh lại những nhầm lẫn về phương pháp xác định tỷ lệ vốn hóa được đề cập ở tiêu chuẩn 9, quyết định 129/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 để giúp các thẩm định viên tránh hiểu nhầm giữa tỷ suất hoàn vốn và tỷ suất chiết khấu.

(2) Thẩm định viên cần xác định chính xác tỷ suất sinh lợi để sử dụng các phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa

Khi sử dụng các phương pháp đầu tư, phương pháp dựa trên kỹ thuật Ellwood để xác định tỷ suất vốn hóa thì thẩm định viên đều phải xác định tỷ suất sinh lợi. Việc xác định chính xác tỷ suất sinh lợi là yếu tố quan trọng quyết định đến sự chính xác của tỷ suất vốn hóa. Các thẩm định viên cần dự báo được tỷ suất sinh lợi dựa trên các phương pháp:

w Khảo sát tình hình thị trường: thẩm định viên cần phỏng vấn các nhà đầu tư tiêu biểu về tỷ suất sinh lợi mong đợi của họ đối với tài sản đầu tư. Trên cơ sở đó thẩm định  viên lựa chọn tỷ suất sinh lợi áp dụng cho tài sản thẩm định giá.

w Thẩm định viên có thể sử dụng các thông tin về giao dịch trong quá khứ của các tài sản tương tự tài sản định giá (thu nhập, giá mua, giá cho thuê...) để xác định tỷ suất sinh lợi của các tài sản đó. Qua các mức tỷ suất sinh lợi vừa tính được, thẩm định viên có thể sử dụng tỷ suất sinh lợi bình quân để làm cơ sở dự báo tỷ suất sinh lợi cho tài sản định giá.

(3) Đào tạo nâng cao năng lực thẩm định viên

Việc lựa chọn áp dụng phương pháp phù hợp khi xác định tỷ suất vốn hóa trong từng trường hợp định giá cụ thể đòi hỏi sự hiểu biết cao của thẩm định viên. Bên cạnh đó, để có thể xác định chính xác tỷ suất vốn hóa thì thẩm định viên bên cạnh nắm vững các kỹ thuật tính toán thì cần phải có kinh nghiệm thực tế về thị trường tài sản định giá. Vì vậy, các thẩm định viên thường xuyên phải được bồi dưỡng, cập nhật về các kiến thức thẩm định giá cũng như các nội dung, chuyên đề nghiệp vụ thực tế.

(4) Xây dựng ngân hàng cơ sở dữ liệu mạnh và có độ tin cậy

Đế áp dụng được các phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa một cách có hiệu quả thì cần thiết phải có một ngân hàng cơ sở dữ liệu về các giao dịch quá khứ trên thị trường (dữ liệu về thu nhập, giá mua, giá bán, giá cho thuê...). Ngân hàng cơ sở dữ liệu này sẽ là công cụ hỗ trợ đắc lực cho thẩm định viên trong việc xác định tỷ xuất vốn háo một cách nhanh chóng và chính xác.

Ngân hàng cơ sở dữ liệu đó được tạo ra ngoài việc lưu giữ thông tin của các giao dịch còn phải thường xuyên được cập nhật thông tin của các giao dịch vừa diễn ra. Việc cập nhật này sẽ giúp các thẩm định viên phân tích được các giao dịch, nắm được diễn biến thực tế của thị trường để kết quả định giá được phù hợp với thực tế hơn.

Tài liệu tham khảo:

1. Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá (Cục quản lý giá – Bộ Tài chính – NXB Hà Nội 2007)

2. TS Nguyễn Minh Hoàn, Giáo trình Định giá tài sản, NXB Tài chính, 2011

4. Thông tư 126/2015/TT-BTC về tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09, 10 do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành 20/8/2015

5. Nguyễn Quỳnh Hoa (2013), “Các phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa áp dụng trong thẩm định giá trị bất động sản”, Tạp chí Phát triển & Hội nhập, Số 11 (21)- tháng 7,8/2013.

6. Tiêu chuẩn 9 ban hành theo quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.